最近多家房企再融資方案獲批,解禁了長達近4年的房企再融資“封印”。3月26日晚間,迪馬股份發佈公告稱,公司發行股份購買資產並募集配套資金暨關聯交易事宜獲得證監會無條件通過。迪馬股份成為近期第4家再融資方案獲證監會放行的房企,同時也是房企再融資開閘後,首個通過審查的房企重組方案。
  業內人士分析稱,房企再融資逐步開啟,不僅反映了房地產調控思路的轉變,也給目前面臨波動的房地產市場增強信心。一旦再融資更大範圍地開閘,擁有優質資源的上市房企將會率先受益。
  房企再融資方案相繼獲批
  北京城建3月25日公告表示,證監會於24日對公司非公開發行股票的申請進行了審核,並予以通過。據瞭解,北京城建將通過此次公開發行募集不超過39億元資金。
  實際上,進入3月以來,A股房企再融資獲批消息頻傳。
  3月17日,綠地借殼金豐投資登陸A股的計劃在歷經8個月後終於出爐了重組方案。根據方案,金豐投資將通過資產置換和發行股票購買資產方式進行重組,擬註入綠地集團100%股權。根據預估,此次註入金豐投資的資產價值達655億元。一旦重組成功,地產大鱷綠地集團將通過借殼登陸A股市場,並刷新A股最大規模借殼紀錄。
  作為上海國資改革的典型案例,綠地借殼金豐投資的重組方案一齣,就被業界認定為房企再融資開閘的風向標。眾多媒體在消息披露時解讀,一旦方案獲得證監會通過,將意味著房企再融資的大範圍重啟。
  然而,僅兩天之後,中茵股份、天保基建兩家上市公司分別公佈,其再融資申請得到證監會審查通過。兩公司憑藉商業綜合體和住宅項目獲得再融資審批,被業內看做房企再融資實質性開閘。
  全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示,最近多個房企的再融資方案相繼過審,可以說房企再融資已逐步放開。目前部分城市樓盤降價,部分小房企資金鏈斷裂,國內樓市走向令人堪憂。房企再融資的開閘,既是對支柱產業的支持,也對“看空論”做出向好的解釋。
  房地產調控的市場化“轉舵”
  “今年以來,房企再融資的開啟,在一定程度上反映了房地產調控思路的轉變,通過資金鼓勵使企業開發更多產品投入市場,達到市場供需平衡,解決部分市場問題。”顧雲昌說。
  自從2010年4月份,國務院下發通知,對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。至此四年間,房地產行業在資本市場上獲得直接融資基本是處於停滯狀態。
  顧雲昌介紹,之前的房地產調控政策一方面在需求端限制購買,另一方面通過限制開發商融資,迫使房企通過“低開快跑”加快匯款,從而抑制房價上漲。但從近幾年一線城市樓市表現來看,政府願望並沒有實現。反而房企因為資金等問題延緩開工導致了供應量減少,尤其在一、二線城市,供需不均衡問題日益突出,進而引發更多市場問題。
  國泰君安證券分析師侯麗科認為,上市房企再融資實質性開閘,意味著房地產調控方式逐漸向市場化方向轉變。目前,國家對房地產調控的政策思路是,一方面通過增加住宅土地供應、優質房企資本市場融資開閘、共有產權房等多樣化方式,積極增加市場供給能力;另一方面在房價上漲壓力較大的城市,通過限購等手段抑制投資性購房需求,使市場供求關係逐步恢復平衡,之後強制性的行政調控手段可能逐漸淡化。
  ■ 分析
  房企再融資或為有條件開閘
  “房企再融資逐步開閘,將有利於緩解2014年年初銀行信貸緊縮對於房企資金面的影響,也有利於降低企業融資成本,一定程度上也可緩解由於房地產信托、基金的成本高企導致開發企業融資成本高的現象。”同策咨詢研究部總監張宏偉說。
  同時有證券分析師表示,目前多數房企再融資價格高於目前市價,所以短期內房企集中兌現再融資方案的可能性不大,但一定程度上有助於增強上市公司經營積極性。
  但盈石集團研究中心總經理張平認為,僅僅幾家房企再融資方案得到批准,並不意味著房企再融資將會全面開閘,而是有選擇性地放行。
  通過觀察不難發現,年初,海印股份和外高橋兩家房企,分別憑藉廣州國際商品展貿城和上海自貿區建設兩大專業市場項目身份,獲得了再融資資格。中茵股份的再融資方案也是針對徐州中茵廣場這一商業綜合體項目。北京城建獲批的方案里包含了平各莊一級土地開發項目,且融資金額的近1/3都將投入該項目。
  “未來開發項目與新型城鎮化、保障房建設和專業市場等有關的企業或將獲得更多機會。審批機構對申請項目的審查也將更為嚴格。”張平表示。
  因此,在眾多業內人士看來,房企再融資並不能給所有上市房企帶來融資機會,再加上上市房企在整個行業里仍是少數,因此房企再融資對整個行業資金鏈的緩解作用或將有限。再融資開閘,擁有優質資源的上市房企將成為最大獲益者。
  新京報記者 方王洋
  背景
  ●2010年,證監部門暫停批准房企上市、再融資和重大資產重組。
  ●2011年、2012年,房企融資困局難改。在此背景下,房地產信托飛速增長。
  ●2013年,市場對房企再融資開閘預期增強,包括北京城建、新湖中寶等在內的幾十家房企紛紛公佈再融資方案。
  ●2014年,年初外高橋、海印股份憑藉專業市場項目獲得再融資資格。3月以來,中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份的再融資方案相繼獲批,意味著房企再融資實質性開閘。
  近期房企再融資數據
  北京城建 擬以不低於9.38元/股的價格,非公開發行不超過4.16億股股票,籌集資金總額不超過39億元資金。
  中茵股份 擬以不低於9.53元/股的價格,非公開發行不超過1.8億股股票,籌集資金總額不超過17.154億元。
  天保基建 擬以不低於4.48元/股的價格,非公開發行不超過3.459821億股股票,籌集資金總額不超過15.5億元。
  外高橋 擬以不低於13.2元/股的價格,非公開發行不超過1億股股票,籌集資金總額不超過2.6732億元。
  海印股份 擬以不低於8.34元/股的價格,非公開發行不超過1億股股票,籌集資金總額不超過8.34億元。  (原標題:房企再融資4年後“開閘”)
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